Guía de costes de adquisición
Gastos de compra de una vivienda en España
Comprar una vivienda en España conlleva gastos más allá del precio de venta. Es esencial anticipar el conjunto de impuestos y honorarios para fijar un presupuesto realista. Como regla general, calcula entre un 10 % y un 14 % adicional sobre el precio de compra, según el tipo de inmueble. Desde junio de 2026, la segunda mano tributa en la Comunitat Valenciana al 9 % de ITP, y la obra nueva al 10 % de IVA más un 1,4 % de AJD — nunca se pagan ambos.
Segunda mano: presupuesta ~10–11 % adicional
ITP al 9 % en la Comunitat Valenciana desde junio de 2026, más notaría, registro y honorarios legales.
Obra nueva: presupuesta ~12–13 % adicional
IVA del 10 % más AJD del 1,4 % desde junio de 2026, notaría, registro y honorarios legales.
La hipoteca añade costes — pero también flexibilidad
Tasación, comisión de apertura e impuesto sobre la escritura del préstamo se aplican si se usa financiación.
Los gastos recurrentes empiezan desde el primer día
IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar e IRNR para no residentes se aplican anualmente desde la compra.
Calcula tu coste total de adquisición
Usa la calculadora para obtener un desglose instantáneo según tu precio de compra — segunda mano u obra nueva. Las cifras se actualizan en tiempo real.
El presupuesto completo — visión de conjunto
La diferencia entre el precio anunciado y el coste total de adquisición sorprende a muchos compradores. Aquí tienes un desglose comparativo para ambas modalidades de compra en una propiedad de 300.000 €.
| Concepto | Segunda mano (300.000 €) | Obra nueva (300.000 €) |
|---|---|---|
| Impuesto de compra | ITP 9 % = 27.000 € | IVA 10 % + AJD 1,4 % = 34.200 € |
| Notaría | ~900–1.200 € | ~900–1.200 € |
| Registro de la propiedad | ~500–700 € | ~500–700 € |
| Abogado independiente (1 %) | ~3.000 € | ~3.000 € |
| Gestoría | ~450 € | ~450 € |
| Total adicional | ~32.000 € (~10,7 %) | ~39.750 € (~13,2 %) |
| Precio todo incluido | ~332.000 € | ~339.750 € |
- Segunda mano: ITP 9 % + notaría ~750–1.500 € + registro ~450–700 € + abogado independiente ~1 % del precio
- Obra nueva: IVA 10 % + AJD 1,4 % + notaría + registro + abogado — total habitualmente un 12–13 % adicional
- Costes hipotecarios (si se usa): tasación bancaria 400–700 €, comisión de apertura e impuesto sobre la escritura del préstamo
- Gastos anuales: IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar e IRNR (Modelo 210) para no residentes
Impuesto de transmisiones patrimoniales en segunda mano (ITP)
El principal impuesto en la compra de una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana (que engloba la Costa Blanca) es el ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general es del 9 % sobre el precio de compra declarado, reducido desde el anterior 10 % por la Ley 5/2025.
Importante
El ITP debe liquidarse en los 30 días siguientes a la firma de la escritura. La Agencia Tributaria aplica valores de referencia mínimos — declarar un precio inferior para reducir la carga fiscal no funciona y conlleva riesgo legal.
Nota: las propiedades valoradas por encima de 1.000.000 € tributan al 11 %. El tipo reducido del 9 % se aplica a compras residenciales estándar por debajo de ese umbral.
IVA y AJD en obra nueva
Las viviendas de obra nueva (primera transmisión del promotor al comprador) están exentas de ITP pero sujetas al IVA del 10 % más el AJD del 1,4 % (Actos Jurídicos Documentados). El tipo del AJD se redujo del 1,5 % al 1,4 % en junio de 2026 por la misma normativa.
- Obra nueva residencial: IVA 10 % + AJD 1,4 % sobre el precio de compra
- Garajes o trasteros vendidos separadamente de la vivienda: se aplica el IVA del 21 %
- Nunca se pagan simultáneamente ITP e IVA — el tipo de transmisión determina cuál corresponde
Una compra de obra nueva a 300.000 € soportará 34.200 € solo en IVA y AJD (30.000 € + 4.200 €), antes de notaría y honorarios legales.
Notaría, registro y honorarios legales
Estos tres costes son independientes de los impuestos y no pueden evitarse en una compra correctamente estructurada.
- Honorarios de notaría: regulados por ley — habitualmente 750–900 € para una propiedad de 200.000 € y 900–1.200 € para una de 300.000–500.000 €
- Registro de la Propiedad: habitualmente 450–700 € según el precio de compra
- Representación legal independiente: aproximadamente el 1 % del precio de compra (mínimo ~1.500 €) — no es opcional si se quiere una due diligence rigurosa
- Gestoría: habitualmente 300–600 € para gestionar las liquidaciones fiscales y la tramitación registral
Gastos recurrentes de la propiedad
Una vez propietario, comienza un conjunto de gastos anuales que muchos compradores subestiman por estar centrados en la adquisición.
0,4–1,3%
IBI
Sobre el valor catastral, al año
50–400 €+
Cuota de comunidad
Al mes, según el residencial
19%
IRNR para no residentes
Modelo 210, incluso si la vivienda no se alquila
- IBI (impuesto sobre bienes inmuebles): habitualmente el 0,4–1,3 % del valor catastral al año
- Cuota de comunidad: varía mucho — desde 50 €/mes en un bloque sencillo hasta 400 €+/mes en un resort
- IRNR (Modelo 210): basado en el 1,1–2 % del valor catastral aunque la propiedad no se alquile — habitualmente unos cientos de euros al año al 19 % para residentes en la UE/EEE
- Seguro de hogar: presupuesta 200–600 €/año según el tamaño y el valor de la propiedad
- Cuotas fijas de suministros: electricidad, agua y gas incluso cuando la propiedad esté vacía
Por qué el presupuesto total importa antes de empezar a buscar
Muchos compradores solo se fijan en el precio anunciado cuando criban propiedades. En la práctica, el coste total de adquisición de una vivienda de segunda mano a 250.000 € es de aproximadamente 276.900 € — casi 27.000 € más que la cifra de cabecera.
Partir de un presupuesto total real — no solo de un límite de precio en los listados — da una imagen mucho más precisa de qué puede comprarse y si una hipoteca sigue teniendo sentido estratégico.
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