Referenz

Spanisches Immobilien-Glossar

45 wichtige Begriffe erklärt für ausländische Käufer

A

AJD: Regionale Stempelsteuer auf notarielle Dokumente. Bei Neubaukäufen liegt sie zwischen 0,5% und 1,5% des Kaufpreises, je nach autonomer Gemeinschaft — in der Valencianischen Gemeinschaft (Costa Blanca) beträgt sie seit Juni 2026 1,4%.
ARRAS: Eine private Vorverkaufsvereinbarung, bei der der Käufer eine Reservierungskaution zahlt (typischerweise 10% des Kaufpreises). Bei der häufigsten Form (arras penitenciales) verfällt die Kaution, wenn der Käufer zurücktritt; der Verkäufer muss das Doppelte zurückgeben, wenn er sich zurückzieht.

B

BANCO-DE-ESPANA: Das offizielle Register der spanischen Zentralbank, das alle zugelassenen Kreditgeber und Finanzintermediäre auflistet. Überprüfen Sie immer, dass jeder Hypothekenmakler oder jede Bank hier eingetragen ist, bevor Sie ein Kreditangebot unterzeichnen.
BLOCKCHAIN: Ein verteiltes digitales Hauptbuch, in dem jeder Eintrag dauerhaft und manipulationssicher ist. Bei spanischen Immobilientransaktionen wird der SHA-256-Hash jedes unterzeichneten Vertrags in der Polygon-Blockchain verankert — ein öffentlicher, unveränderlicher Nachweis, dass das Dokument seit der Unterzeichnung nicht verändert wurde.

C

CATASTRO: Das von Spaniens Finanzministerium verwaltete Verwaltungsregister, das alle städtischen und ländlichen Immobilien beschreibt. Der dem Grundstück zugewiesene Katastralwert ist die Steuerbemessungsgrundlage für die IBI und mehrere andere steuerliche Verpflichtungen.
CIRBE: Eine zentrale Datenbank, die alle Darlehen, Kredite und Garantien erfasst, die von Finanzinstituten in Spanien gewährt werden. Kreditgeber nutzen sie, um die Kreditwürdigkeit bei der Genehmigung einer Hypothek für Nicht-Residenten zu bewerten.
COMUNIDAD: Das Verwaltungsorgan eines Gebäudes oder Wohnkomplexes gemäß Spaniens Gesetz über Horizontaleigentum. Es verwaltet gemeinsame Bereiche, legt die monatliche Servicegebühr fest und genehmigt Arbeiten durch Mehrheitsbeschluss auf der jährlichen Hauptversammlung.
COMPRAVENTA: Der Vertrag — privat oder öffentlich — durch den sich Verkäufer und Käufer auf die Eigentumsübertragung einigen. Ein privater Vertrag geht der endgültigen notariellen Urkunde (escritura pública) voraus, die das Dokument ist, das vollständigen Rechtsschutz bietet.
CUOTA-COMUNIDAD: Die monatliche oder vierteljährliche Gebühr, die jeder Eigentümer zur Deckung der gemeinsamen Gebäudekosten zahlt: Reinigung, Poolwartung, Landschaftsgestaltung, Aufzüge. Der Betrag ist proportional zum Beteiligungskoeffizienten jeder Einheit im Gebäude.

D

DERRAMA: Eine außerordentliche Umlage, die von der Eigentümergemeinschaft genehmigt wird, um unerwartete Reparaturen oder Verbesserungen zu finanzieren, die nicht durch die Rücklagenfonds abgedeckt sind. Überprüfen Sie immer auf ausstehende derramas, bevor Sie einen Kauf abschließen.

E

EIDAS: EU-Verordnung 910/2014, die den Rechtsrahmen für elektronische Signaturen in allen Mitgliedstaaten festlegt. Eine erweiterte eIDAS-Signatur hat in Spanien denselben Rechtsstatus wie eine handschriftliche Unterschrift und ist vor spanischen Gerichten vollständig zulässig — auch für Nicht-EU-Käufer nach dem Brexit.
ENERGIA: Obligatorisch für jeden Immobilienverkauf oder jede Vermietung in Spanien. Es bewertet den Energieverbrauch des Gebäudes von A (am effizientesten) bis G. Moderne Neubauten erreichen typischerweise A- oder B-Bewertungen.
ESCRITURA: Das offizielle Dokument, das vor einem Notar unterzeichnet wird und den Verkauf formalisiert sowie dem Käufer ermöglicht, sein Eigentum im Grundbuch eintragen zu lassen. Es hat volle Rechtsgültigkeit und ist gegen Dritte durchsetzbar.
ESCRITURA-OBRA-NUEVA: Eine notarielle Urkunde, durch die der Entwickler die Existenz eines Neubaus formal erklärt und im Grundbuch registriert. Sie ist Voraussetzung, bevor die endgültige Verkaufsurkunde mit dem Käufer unterzeichnet werden kann.

F

FONDO-RESERVA: Ein obligatorischer Finanzierungspuffer, den jede Eigentümergemeinschaft unterhalten muss (mindestens 10% des Jahresbudgets), um Notfallreparaturen oder unvorhergesehene Ausgaben am Gebäude zu decken.

G

GESTORIA: Ein Fachunternehmen, das die Formalitäten nach Abschluss bearbeitet: Zahlung der Grunderwerbsteuer (ITP oder VAT+AJD) und Eintragung der Urkunde im Grundbuch. Es fungiert als Vermittler zwischen Notar, Finanzbehörde und Grundbuchamt.
GOLDEN-VISA: Spaniens Investorenvisaprogramm, das Nicht-EU-Bürgern, die Immobilien im Wert von mindestens 500.000 € erwerben, Aufenthaltserlaubnis gewährte. Die spanische Regierung kündigte 2024 die Abschaffung für Wohnimmobilien an.

H

HASH-SHA256: Eine mathematische Funktion, die jedes Dokument in eine eindeutige 64-Zeichen-Zeichenkette umwandelt. Wenn ein einziges Zeichen im Dokument geändert wird, ändert sich der Hash vollständig. Wird im Immobilienbereich eingesetzt, um zu belegen, dass ein unterzeichneter Vertrag nach der Unterzeichnung nicht verändert wurde.
HIPOTECA-NO-RESIDENTE: Eine spanische Hypothek für Käufer ohne Steuerwohnsitz in Spanien. Banken finanzieren typischerweise 60–70% des Schätzwerts (gegenüber 80% für Einwohner) und verlangen Nachweise über ausländische Einkünfte. Spezialisierte Makler können die Konditionen erheblich verbessern.

I

IBI: Jährliche Gemeindegrundsteuer auf alle Immobilieneigentümer in Spanien. Berechnet durch Anwendung des lokalen Satzes (typischerweise 0,4%–1,3%) auf den Katasterwert. Wird direkt an die Gemeinde gezahlt, normalerweise per Lastschrift im Herbst.
ITP: Regionale Steuer auf Wiederverkaufskäufe von Immobilien. In der Valencianischen Gemeinschaft beträgt sie 10% des erklärten Kaufpreises für Wohnimmobilien. Sie gilt nicht für Neubauten (diese unterliegen stattdessen der Mehrwertsteuer).
IVA: Neue Wohnimmobilien (Erstverkauf vom Entwickler an den Käufer) unterliegen der reduzierten Mehrwertsteuer von 10%. Garagen und Abstellräume, die separat verkauft werden, werden mit 21% besteuert. Die Mehrwertsteuer wird zum Kaufpreis hinzugerechnet und bei Unterzeichnung fällig.

L

LPO: Das behördliche Zertifikat der Gemeinde, das bestätigt, dass eine Neubauimmobilie alle technischen und planungsrechtlichen Anforderungen für die Nutzung erfüllt. Es ist obligatorisch vor der Unterzeichnung der Eigentumsübertragungsurkunde und vor dem Anschluss von Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Gas).

M

MODELO210: Die spanische Steuererklärung für Nicht-Residenten mit Einkünften aus Spanien — entweder Mieteinnahmen oder die fiktiven Mieteinnahmen auf nicht vermietete Immobilien. Wird jährlich bei der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) eingereicht.
MODELO720: Eine Informationsmitteilung an die spanische Steuerbehörde von in Spanien steuerpflichtigen Personen, in der Vermögenswerte und Rechte im Ausland (einschließlich Immobilien) mit einem Wert über €50.000 offengelegt werden. Erforderlich, sobald Sie spanischer Steuerpflichtiger werden.

N

NIE: Spaniens Ausländeridentifikationsnummer — eine absolute Voraussetzung für jede finanzielle Transaktion in Spanien: Immobilienkauf, Kontoeröffnung, Abschluss von Versorgungsverträgen oder Steuererklärungen. Wird bei einem spanischen Konsulat oder einer Polizeibehörde beantragt.
NOTA-SIMPLE: Ein von der Grundbuchbehörde ausgestelltes Dokument, das den aktuellen Eigentümer, alle Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte) und die eingetragenen Eigenschaften der Immobilie bestätigt. Kostet etwa €9 und ist vor der Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags unverzichtbar.
NOTARIO: Ein staatlich bestellter öffentlicher Beamter, der die Unterzeichnung der Eigentumsübertragungsurkunde überwacht, die Identität aller Parteien überprüft und die Rechtmäßigkeit der Transaktion bestätigt. Die Notargebühren (aranceles) sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.

O

OBRA-NUEVA: Eine Immobilie beim ersten Verkauf durch einen Entwickler — noch nie bewohnt. Besteuert mit 10% MwSt. (nicht ITP) zuzüglich AJD-Stempelsteuer. Kommt mit gesetzlichen Gewährleistungen: 1 Jahr (Ausführung), 3 Jahre (Mängel der Bewohnbarkeit), 10 Jahre (Struktur).
OBRA-NUEVA-TIMELINE: Der Bauzeitraum einer Immobilienentwicklung. Der Käufer unterzeichnet den Reservierungs- oder Anzahlungsvertrag bei Projektstart und schließt den Kauf ab (unterzeichnet die escritura), sobald der Entwickler die Erste Nutzungsgenehmigung (LPO) bei Fertigstellung erhält.

P

PLUSVALIA: Eine Gemeindesteuern auf die Wertsteigerung von städtischem Grundland seit der letzten Eigentumsübertragung. In Spanien wird sie vom Verkäufer bezahlt, kann aber verhandelt werden. Bei Erbschaft oder Schenkung zahlt sie der Empfänger.
PODER-NOTARIAL: Ein notariell beglaubigtes Dokument, das einen Vertreter (apoderado) bevollmächtigt, im Namen des Käufers in Spanien zu handeln — Unterzeichnung der Urkunde, Beantragung der NIE, Steuerverwaltung oder Abwicklung von Hypothekenformularien ohne physische Anwesenheit des Käufers.
POLYGON: Ein öffentliches, mit Ethereum kompatibles Blockchain-Netzwerk, das von Legado Inmobiliaria zur Verankerung von Hash-Werten unterzeichneter Verträge verwendet wird. Polygon bietet schnelle Bestätigung (Sekunden), niedrige Kosten und einen dauerhaften öffentlichen Explorer (Polygonscan), über den jeder verankerte Datensatz unabhängig verifiziert werden kann — kein Konto erforderlich.
PROMOTOR: Das Unternehmen oder die Person, die eine Wohnbauentwicklung finanziert und verwaltet. Bei Neubaukäufen ist der Entwickler der direkte Vertragspartner und trägt auch die gesetzlichen Gewährleistungen.

R

REGISTRO-PROPIEDAD: Das offizielle öffentliche Register in Spanien, in dem Immobilienrechte eingetragen werden. Die Eintragung Ihres abgeschlossenen Kaufs schützt Sie vor Ansprüchen Dritter und begründet öffentlich Ihr Eigentumsrecht — ein entscheidender Schritt nach Unterzeichnung der Urkunde.
RESIDENCIA-FISCAL: Wird erworben, wenn eine Person mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringt oder wenn der Schwerpunkt ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten dort liegt. Steuerpflichtige unterliegen der spanischen Einkommensteuer auf ihr weltweites Einkommen.
RESIDENCIA-NO-LUCRATIVA: Eine spanische Aufenthaltserlaubnis für Nicht-EU-Bürger mit ausreichenden finanziellen Mitteln, die nicht in Spanien arbeiten. Ein beliebter erster Schritt für Rentner und Investoren, die Immobilien an der Costa Blanca erwerben.

S

SEGURO: Eine umfassende Wohngebäudeversicherung, die sowohl die Gebäudestruktur als auch den Hausrat gegen Feuer, Wasserschäden, Bruchschäden und Diebstahl abdeckt. Spanische Banken verlangen sie als Bedingung für jede Hypothekengenehmigung.
SUELO: Stadtland (suelo urbano) ist bereits für Bebauung mit vorhandener Infrastruktur ausgewiesen. Entwickelbares Land (suelo urbanizable) erfordert ein Planungsverfahren vor Baubeginn. Überprüfen Sie die Landklassifizierung im Kataster und im Bebauungsplan immer vor dem Kauf.

T

TASACION: Eine offizielle Immobilienbewertung durch einen von der Spanischen Zentralbank zugelassenen Sachverständigen. Die Bank stützt ihr Hypothekenangebot auf den niedrigeren Wert zwischen Kaufpreis und Bewertung. Der Käufer trägt in der Regel die Bewertungsgebühr (€300–600).
TIN-TAE: TIN (Tipo de Interés Nominal) ist der Nominalzinssatz. TAE (Tasa Anual Equivalente / APR) umfasst alle Gebühren und Kosten und ist daher der richtige Vergleichswert bei der Bewertung von Hypothekenangeboten verschiedener spanischer Kreditgeber.

U

URBANIZACION: Eine Wohnsiedlung mit gemeinsamer Infrastruktur — Straßen, Grünanlagen, Pools, Sporteinrichtungen. Geschlossene urbanizaciones mit 24-Stunden-Sicherheit sind an der Costa Blanca im Premium-Segment verbreitet und erfordern höhere Nebenkosten.

V

VALOR-CATASTRAL: Der offizielle Wert, den das Kataster einer Immobilie zuweist, in der Regel unter dem Marktwert. Wird als Steuerbemessungsgrundlage für IBI, zur Berechnung fiktiver Mieteinnahmen nach den Nicht-Resident-Steuerregeln und für andere Steuerzwecke verwendet.
VIVIENDA-HABITUAL: Ein Hauptwohnsitz berechtigt spanische Steuerpflichtige zu bestimmten Steuerabzügen. Ein Zweitwohnsitz führt zu fiktiven Mieteinnahmesteuern nach IRNR-Regeln für Nicht-Resident oder nach IRPF für Resident, die ihn nicht vermieten.

Z

ZONA-COSTERA: Spaniens Küstengesetz von 1988 etabliert einen 100 Meter breiten geschützten Streifen ab der Uferlinie, auf dem nicht gebaut werden darf. Strandfront-Immobilien müssen über eine gültige Konzession verfügen oder vor Erlass des Gesetzes entstanden sein. Überprüfen Sie vor dem Kauf immer die Abgrenzung der Küstenzone (deslinde).

Fragen zu diesen Begriffen?

Pregunta por WhatsApp