Référence

Glossaire Immobilier Espagnol

45 termes clés expliqués pour les acheteurs étrangers

A

AJD: Droit d'enregistrement régional prélevé sur les actes notariés. Pour les acquisitions de programmes neufs, il varie de 0,5 % à 1,5 % du prix d'achat selon la communauté autonome — dans la Communauté valencienne (Costa Blanca), il s'élève à 1,4 % depuis juin 2026.
ARRAS: Accord privé de pré-vente dans lequel l'acheteur verse un dépôt de réservation (généralement 10 % du prix d'achat). Selon la forme la plus courante (arras penitenciales), l'acheteur perd le dépôt s'il se rétracte ; le vendeur doit restituer le double s'il se retire.

B

BANCO-DE-ESPANA: Le registre officiel tenu par la banque centrale espagnole énumérant tous les prêteurs et intermédiaires financiers autorisés. Vérifiez toujours que tout courtier hypothécaire ou banque y figure avant de signer une offre de crédit.
BLOCKCHAIN: Un registre numérique distribué où chaque entrée est permanente et infalsifiable. Dans les transactions immobilières espagnoles, le hash SHA-256 de chaque contrat signé est ancré dans la blockchain Polygon — créant un enregistrement public et immuable prouvant que le document n'a pas été modifié depuis la signature.

C

CATASTRO: Le registre administratif géré par le ministère espagnol des Finances qui décrit tous les biens immobiliers urbains et ruraux. La valeur cadastrale assignée à chaque propriété constitue l'assiette fiscale pour l'IBI et plusieurs autres obligations fiscales.
CIRBE: Base de données centrale enregistrant tous les crédits, prêts et garanties détenus par les institutions financières en Espagne. Les prêteurs la consultent pour évaluer la solvabilité lors de l'approbation d'un crédit hypothécaire pour les non-résidents.
COMUNIDAD: L'organe de gestion d'un immeuble ou d'un complexe résidentiel selon la Loi espagnole sur la propriété horizontale. Il administre les parties communes, fixe la charge mensuelle de copropriété et approuve les travaux à la majorité lors de l'assemblée générale annuelle.
COMPRAVENTA: Le contrat — privé ou authentique — par lequel le vendeur et l'acheteur conviennent du transfert de propriété. Un contrat privé précède l'acte notarié final (escritura pública), document qui confère la pleine protection juridique.
CUOTA-COMUNIDAD: La charge mensuelle ou trimestrielle que chaque propriétaire verse pour couvrir les frais communs de l'immeuble : nettoyage, entretien de la piscine, espaces verts, ascenseurs. Le montant est proportionnel au coefficient de participation de chaque unité dans l'immeuble.

D

DERRAMA: Charge extraordinaire approuvée par la communauté de propriétaires pour financer des réparations ou améliorations imprévues non couvertes par le fonds de réserve. Vérifiez toujours l'existence de derramas en attente avant de finaliser un achat.

E

EIDAS: Règlement UE 910/2014 qui établit le cadre juridique de la signature électronique dans tous les États membres. Une signature eIDAS avancée a la même valeur légale qu'une signature manuscrite en Espagne et est pleinement admissible devant les tribunaux espagnols — y compris pour les acheteurs non européens après le Brexit.
ENERGIA: Obligatoire pour toute vente ou location de propriété en Espagne. Il classe la consommation énergétique du bâtiment de A (plus efficace) à G. Les programmes neufs modernes atteignent généralement les classes A ou B.
ESCRITURA: Le document officiel signé devant notaire qui formalise la vente et permet à l'acquéreur d'enregistrer sa propriété au Registre de la Propriété. Il possède une validité juridique complète et est opposable aux tiers.
ESCRITURA-OBRA-NUEVA: L'acte notarié par lequel le promoteur déclare formellement l'existence d'une construction nouvelle et l'enregistre au Registre de la Propriété. C'est une condition préalable avant que l'acte de vente final puisse être signé avec l'acquéreur.

F

FONDO-RESERVA: Un fonds de roulement obligatoire que chaque communauté de propriétaires doit constituer (au minimum 10% du budget annuel) pour couvrir les réparations d'urgence ou les dépenses imprévues de l'immeuble.

G

GESTORIA: Un cabinet professionnel qui gère les formalités post-acquisition : paiement des taxes de transfert de propriété (ITP ou TVA+AJD) et enregistrement de l'acte au Registre de la Propriété. Il agit comme intermédiaire entre le notaire, l'Administration fiscale et le Registre.
GOLDEN-VISA: Le programme de visa investisseur espagnol qui accordait la résidence aux ressortissants non-UE achetant un bien immobilier d'une valeur de 500 000 € ou plus. Le Gouvernement espagnol a annoncé son abolition pour les investissements résidentiels en 2024.

H

HASH-SHA256: Une fonction mathématique qui convertit n'importe quel document en une chaîne unique de 64 caractères. Si un seul caractère du document change, le hash change complètement. Utilisé dans la protection des documents immobiliers pour prouver qu'un contrat signé n'a pas été modifié après la signature.
HIPOTECA-NO-RESIDENTE: Un crédit hypothécaire espagnol destiné aux acquéreurs sans résidence fiscale en Espagne. Les banques financent généralement 60 à 70 % de la valeur estimée (contre 80 % pour les résidents) et exigent une preuve de revenus étrangers. Des courtiers spécialisés peuvent améliorer significativement les conditions.

I

IBI: Taxe foncière municipale annuelle levée sur tous les propriétaires immobiliers en Espagne. Calculée en appliquant le taux local (généralement 0,4 % à 1,3 %) à la valeur cadastrale. Versée directement à la mairie, généralement par prélèvement automatique en automne.
ITP: Taxe régionale prélevée sur l'achat de biens immobiliers d'occasion. Dans la Communauté valencienne, elle s'élève à 10 % du prix d'achat déclaré pour les propriétés résidentielles. Elle ne s'applique pas aux constructions neuves (qui sont soumises à la TVA à la place).
IVA: Les propriétés résidentielles neuves (première vente du promoteur à l'acquéreur) sont soumises à une TVA réduite de 10 %. Les garages et les locaux de stockage vendus séparément sont facturés à 21 %. La TVA s'ajoute au prix d'achat au moment de la signature.

L

LPO: Le certificat municipal attestant qu'un bien neuf satisfait à toutes les exigences techniques et urbanistiques pour être occupé. Il est obligatoire avant la signature de l'acte de vente définitif et avant le raccordement aux services (eau, électricité, gaz).

M

MODELO210: La déclaration fiscale espagnole pour les non-résidents percevant des revenus en Espagne — soit des revenus locatifs, soit les revenus réputés sur les propriétés non louées. À déposer annuellement auprès de l'Agencia Tributaria.
MODELO720: Une déclaration informationnelle à déposer auprès de l'Agencia Tributaria par les résidents fiscaux en Espagne, déclarant les actifs et droits détenus à l'étranger (y compris l'immobilier) d'une valeur supérieure à 50 000 €. Obligatoire dès que vous devenez résident fiscal espagnol.

N

NIE: Le numéro d'identification des étrangers en Espagne — une exigence absolue pour toute transaction financière en Espagne : achat de propriété, ouverture de compte bancaire, signature de contrats de services ou déclarations fiscales. Obtenu auprès d'un consulat espagnol ou d'une préfecture de police.
NOTA-SIMPLE: Un document émis par le Registre de la Propriété confirmant le propriétaire actuel, les charges éventuelles (hypothèques, privilèges) et les caractéristiques enregistrées du bien. Coûte environ 9 € et constitue une vérification essentielle avant la signature de tout contrat de dépôt.
NOTARIO: Un officier public nommé par l'État qui supervise la signature de l'acte de vente définitif, vérifie l'identité de toutes les parties et confirme la légalité de la transaction. Les honoraires notariaux (aranceles) sont fixés par la loi et non négociables.

O

OBRA-NUEVA: Un bien en première vente par un promoteur — jamais habité auparavant. Soumis à la TVA de 10 % (non l'ITP) plus les droits d'enregistrement AJD. Bénéficie de garanties légales de construction : 1 an (finitions), 3 ans (vices d'habitabilité), 10 ans (structure).
OBRA-NUEVA-TIMELINE: La période de construction d'un programme immobilier. L'acquéreur signe le contrat de réservation ou d'acompte au lancement et finalise l'achat (signe l'escritura) une fois que le promoteur obtient la Licence d'Occupation Initiale (LPO) à l'achèvement des travaux.

P

PLUSVALIA: Une taxe municipale sur l'augmentation de la valeur du terrain urbain depuis le dernier transfert de propriété. En Espagne, elle est payée par le vendeur, bien qu'elle puisse être négociée. En cas de succession ou donation, elle est payée par le bénéficiaire.
PODER-NOTARIAL: Un document notarié autorisant un représentant (apoderado) à agir au nom de l'acheteur en Espagne — signature de l'acte, demande de NIE, gestion fiscale ou formalités hypothécaires sans la présence physique de l'acheteur.
POLYGON: Un réseau blockchain public compatible avec Ethereum, utilisé par Legado Inmobiliaria pour ancrer les hash des contrats signés. Polygon offre une confirmation rapide (en quelques secondes), un faible coût et un explorateur public permanent (Polygonscan) où tout enregistrement peut être vérifié de manière indépendante — sans compte requis.
PROMOTOR: La société ou la personne qui finance et gère un programme immobilier résidentiel destiné à la vente. Lors de l'achat d'un bien neuf, le promoteur est le cocontractant direct et assume également les garanties légales de construction.

R

REGISTRO-PROPIEDAD: Le registre public officiel en Espagne où sont enregistrés les droits immobiliers. L'inscription de votre achat finalisé vous protège contre les réclamations de tiers et établit publiquement votre propriété — une étape critique après la signature de l'escritura.
RESIDENCIA-FISCAL: Acquise lorsqu'une personne passe plus de 183 jours par an en Espagne, ou lorsque le centre de ses activités économiques y est établi. Les résidents fiscaux sont assujettis à l'impôt sur le revenu espagnol sur leurs revenus mondiaux.
RESIDENCIA-NO-LUCRATIVA: Un permis de résidence espagnol pour les ressortissants non-UE disposant de moyens financiers suffisants et ne travaillant pas en Espagne. Une première étape populaire pour les retraités et investisseurs acquérant une propriété sur la Costa Blanca.

S

SEGURO: Une police d'assurance habitation complète couvrant à la fois la structure du bâtiment et le contenu contre l'incendie, les dégâts des eaux, les bris et le vol. Les banques espagnoles l'exigent comme condition préalable à toute approbation hypothécaire.
SUELO: Le terrain urbain (suelo urbano) est déjà classé pour la construction avec les services en place. Le terrain aménageable (suelo urbanizable) nécessite un processus de planification avant que la construction ne puisse commencer. Vérifiez toujours la classification du terrain au Cadastre et au plan local avant d'acheter.

T

TASACION: Une évaluation immobilière officielle réalisée par un expert agréé par la Banque d'Espagne. La banque fonde son offre hypothécaire sur le montant le plus faible entre le prix d'achat et le chiffre d'évaluation. L'acheteur paie généralement les frais d'évaluation (300–600 €).
TIN-TAE: Le TIN (Tipo de Interés Nominal) est le taux d'intérêt affiché. La TAE (Tasa Anual Equivalente / APR) inclut tous les frais et coûts, ce qui en fait le véritable élément de comparaison lors de l'évaluation des offres hypothécaires de différents prêteurs espagnols.

U

URBANIZACION: Un développement résidentiel partageant une infrastructure commune — routes, jardins, piscines, installations sportives. Les urbanizaciones fermées avec sécurité 24 heures sont courantes dans le segment premium de la Costa Blanca et entraînent des charges de copropriété plus élevées.

V

VALOR-CATASTRAL: La valeur officielle attribuée à une propriété par le Cadastre, généralement inférieure à la valeur marchande. Utilisée comme assiette fiscale pour l'IBI, pour calculer le revenu locatif réputé selon les règles fiscales des non-résidents, et à d'autres fins fiscales.
VIVIENDA-HABITUAL: Une résidence principale ouvre droit à des déductions fiscales spécifiques pour les résidents fiscaux espagnols. Une résidence secondaire déclenche un impôt sur le revenu locatif réputé selon les règles IRNR pour les non-résidents, ou selon l'IRPF pour les résidents qui ne la louent pas.

Z

ZONA-COSTERA: La Loi côtière espagnole de 1988 établit une bande protégée de 100 mètres à partir du rivage où la construction est interdite. Les propriétés en première ligne de plage doivent disposer d'une concession valide ou être antérieures à cette législation. Vérifiez toujours le deslinde (délimitation de la frontière côtière) avant d'acheter.

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